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提升福州城市形象、良性推动项目销售、获得稳定长线收益

　　在住宅市场上大显身手的地产商们，如今纷纷将眼光瞄准了豪华高星级酒店，福州酒店市场的豪华纪录由此不断刷新：正祥与五星级万豪酒店“联姻”、名城与三迪和美国豪生酒店“结缘”、世茂“牵手”英国洲际酒店、万达带来威斯汀酒店……“高星酒店+地产”开发模式为何近年盛行福州地产界?它们会为福州地产业带来什么?

　　现象地产商爱攀“星”

　　未来几年，福州将成为一座“星”光灿烂之城，众多世界一流的五星、超五星酒店将定址榕城，更重要的是，许多福州人将由此住在“五星酒店旁的家”，这些全赖地产商的推动———在福州的南部，正祥集团已经与万豪国际酒店集团签约，在位于金山浦上路的正祥·一品新筑旁建设五星级的万豪国际酒店；郭氏集团已与美国豪生酒店签约，在位于南江滨、温泉水乡别墅对面的三迪·凯旋枫丹边上建设五星级的豪生大酒店，据郭氏人士介绍，该酒店力争今年年底建成；原准四星级的融侨水乡大酒店目前正在朝五星方向扩建，据融侨人士介绍，争取年底完工。

　　在福州的东部，位于东方名城边上的五星级名城-豪生大酒店已经落成，目前已进入外装阶段；中庚集团也已确定，将在海峡会展中心边建起一座超五星级的酒店；万达集团在福州的首个落地项目———福州海峡万达广场于7月30日动工，按照项目规划，六星级的威斯汀酒店定址其中，该酒店建筑面积约为37800平方米，高20层，顶层设有总统套房，共有客房310套，建成后将是福建省档次最高的酒店。

　　在福州的中心，世茂集团和英国洲际酒店集团已于去年签约，在世茂天城边建设白金五星级大酒店。

　　原因“酒店+地产”稳赚?

　　地产为何爱“傍”酒店?有多年地产与酒店投资研究经验的福州瀚瑞企业管理顾问有限公司董事长孙孝禅告诉记者，从理论和实践经验看，地产与酒店搭车的开发模式是大盘地产开发，尤其是新区规模大盘项目开发的一种良好选择，它不仅可以提升城市区域形象和项目土地开发综合价值，更可以为成熟的开发商带来长期收益。

　　城市形象加分

　　福州未来多高“星”酒店，背后离不开政府支持与推助。

　　“大部分的酒店项目是缘于政府‘授意’。”一位地产商告诉记者，目前福州新增星级酒店多由先期规划确定的。也就是说，地块在投入市场前，政府部门已事先规划了地块中的所附配套，其中包含酒店配套。由此可见，政府部门鼓励投资者(开发商)建设酒店，以期改变福州酒店缺位的情况。一位业内人士分析说，目前，海峡西岸经济区建设已从“省策”上升到“国策”，台海关系正在改善，诸多利好政策背景令福州未来发展前途大好，与福州政治、经济地位日渐上升相对应的是福州急待提高的城市形象。

　　酒店是提高城市形象最好的手段之一，名城地产人士说：“酒店能与周围商务圈形成良好的互动关系，超五星级酒店就好比现代城市的一张名片，酒店的管理水平尤其是酒店的形象反映了城市的经济发展水平以及国际化水平，有没有高标准、高服务水平、高价位的超五星级酒店往往是评价一个城市国际化程度的标准之一。”

　　地块价值提高

　　高星酒店大多建在新区大型地产项目的旁边，对地产商而言，它可以大大提高周边地块的价值。

　　“对于新区的大型地产项目来说，单纯的住宅开发并不一定是最佳模式，规划为经济综合体开发被认为是当今更有价值的开发模式。”孙孝禅分析说，新区多缺乏各种配套，尤其缺乏商务和生活配套设施，如果只建大型住宅社区，工作生活等就会有许多不便，这既不利于开发区域的快速发展，也不利于开发项目的销售。而含有酒店、办公、住宅、商铺、休闲等功能的经济综合体开发模式，不仅解决了上述不利状况，而且大大提升了土地的整体综合开发价值。新区大型地产项目采用经济综合体开发模式后，新区项目迅速成为一个“亮点”，成为一个“活城”。而在一个经济综合体中，酒店最能够提升周边区域的整体价值。有一个数据最能印证这种观点：根据一国际投资公司调查，高端酒店往往能够提升周边区域的整体价值。

　　无论是在国际上还是在中国内地，五星级酒店的周边地价可以平均上涨25%到30%。

　　对于一个占地面积较大的地产项目来说，酒店对项目销售的促动作用极大。

　　高星级酒店可以提高楼盘知名度，体现开发商的实力。名城地产人士在接受记者采访时说，建设五星级酒店是为了配套楼盘，回赠客户，使业主的生活更加便利。东方名城是一个规模较大的楼盘，面对的都是高端客户，建设高星级的酒店配套可以与业主高端生活相对应；其次，建设星级酒店也是开发商雄厚资金实力的体现，对于客户来说这是一个质的保证。

　　高星级的酒店对楼盘的销售促动作用是很大的，而且是递进的。孙孝禅解释说，从完成酒店规划，到动工兴建，到主体封顶，到与管理公司正式签约，到装修完成，直至试营业、正式营业……整个过程的每一个节点，都可以打出一张好牌，都会不断地对楼盘销售产生良性影响。“每一步都会让房价至少上升1%。”一位地产商这样告诉记者。

　　长线投资收益看好

　　“酒店建设区别于住宅开发，是长线投资，这很大程度上取决于企业的财务状况。长线投资可以带来稳定的收入和保值增值。如果能够做到投资的长线和短线结合，对企业长远稳定的发展很有帮助。”孙孝禅说，在这几年的房地产市场中，开发商多选择投资项目—销售项目—回收投资—再投资项目的短平快的经营模式，这让许多开发商积淀了资金，同时也看到房地产市场的容量变化和持有货币的局限性，许多成熟的开发商开始寻求更稳健、可持续发展的新增长点，持有性物业顺理成章地进入开发商的一个投资视野。

　　
　　“实际上，长线持有物业，不仅可以给开发商带来中长期收益，对住宅项目的开发还可以起到分摊、降低成本的作用。”一位业内人士说，投资酒店对于开发商来说，可谓一本万利，从中期来说，投资酒店物业可以获得服务收益；从远期说，将来物业出让，可以获得物业增值收益；从短期说，酒店服务业的介入可以提升开发商的物业管理水平；从眼前说，作为项目配套，酒店开发可以分摊项目成本。除此之外，持有酒店物业还可以让开发商在未来需要融资的时候来得更容易。

　　担忧攀“星”看上去很美

　　开发商建设高星酒店，表面上是件风光而稳赚的事，但攀“星”的过程中往往会有意想不到的问题。

　　“从一些即将兴建高星酒店的开发商来看，除了万达、世茂等，大多数是首次介入酒店业。”一些业内人士告诉记者，一般来说，国际上知名酒店管理公司都是世界500强企业，经过了数十年甚至上百年的积累后，都制定了严格的品牌标准。该标准对其管理的酒店的全方位规定非常细致，涵盖了物业选址、打基础、设计、用料等方方面面。越是高端的酒店品牌，其标准就越为严格和苛刻。开发商的物业一天达不到这个标准，就必须改造以达到开业标准。有业内人士透露，已有一些开发商因为“硬件”未达标，在与星级酒店管理公司的合作中出现了“问题”。除此之外，在酒店的运营预算上，开发商也有可能遇到失控的问题。据一位业内人士介绍，在一座酒店的投入中，建筑的投入实际上并不高，高投入是在后期的装修上。福州万达人士告诉记者，在万达以往建设的酒店中，装修费用通常会达到万元/平方米。有业内人士认为，开发商选择最高端的酒店品牌，如果对品牌背后的代价认识不足，往往会导致最终预算失控。

　　“星”光成色有多足?

　　作为一个非旅游型城市，长期以来福州酒店业一直处于吃不饱的状态。有资料显示，目前福州酒店的房价不到厦门的2/3，出租率在50%左右，低于全国57%的平均水平。新一轮的高星酒店扩张，在现阶段无疑会遭遇严峻的“经营危机”。有业内人士认为，在这种情况下，开发商或许会放慢酒店的投资或建设速度。一位投资酒店的开发商就告诉记者，“目前大多数星级酒店位处新区，我们会根据区域发展水平、消费情况及周边楼盘的入住率来安排酒店的开业时间。”即便如期开业，能否始终保持高星级水准也是个问题。有业内人士介绍说，在酒店经营上多有“半碗饭内部解决”的说法，意思是说，周边人群的消费对酒店经营很重要。“一旦周边住户消费力不足，酒店或有可能为经营之需而降低服务标准。”一位业内人士担忧地说，酒店不同于住宅，不管是自营还是投资，需要考虑未来10年到20年的持续经营能力，这对发展商而言，无论是实力还是经验都将是一个严峻的考验。另外，从客源上来说，如果楼盘所处的位置没有特别的优势支撑的话，则很难保证维持正常营运的客源。(夏庆) 福州酒店公寓:www.ltinns.com